Dzīvojamo māju pārvaldīšana un apsaimniekošana

Iegūstot īpašumā dzīvokli dzīvojamā mājā, tiek iegūts ne tikai atsevišķs dzīvoklis, bet arī dzīvojamās mājas domājamās daļas. Atbilstoši Civillikuma 1071.pantam, uz kopējo lietu gulošās nastas, apgrūtinājumi un lietas uzturēšanai vajadzīgie izdevumi jānes kopīpašniekiem samērīgi ar viņu daļām. 

Dzīvokļu īpašuma likuma 10.panta pirmā daļa, tostarp citiem dzīvokļu īpašnieku pienākumiem paredz: 

1) piedalīties dzīvojamās mājas pārvaldīšanā; 

2) segt dzīvojamās mājas pārvaldīšanas izdevumus; 

3) norēķināties par saņemtajiem pakalpojumiem, kas saistīti ar dzīvokļa īpašuma lietošanu (piemēram, apkure, aukstais ūdens, kanalizācija, sadzīves atkritumu izvešana) […].

Papildus pārvaldīšanas un apsaimniekošanas pienākums ir nostiprināts Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 5.panta pirmajā daļā, kas paredz, ka dzīvojamās mājas pārvaldīšanas nodrošināšana (tajā skaitā ar dzīvojamās mājas pārvaldīšanu saistītu lēmumu pieņemšana, darījumu slēgšana) ir dzīvojamās mājas īpašnieka pienākums. 

Saskaņā ar Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 5.panta otro daļu, ar dzīvojamās mājas pārvaldīšanu saistīti lēmumi dzīvokļu īpašumu mājā tiek pieņemti Dzīvokļa īpašuma likumā noteiktajā kārtībā. Dzīvokļu īpašuma likuma 16.panta trešā daļa nosaka, ka dzīvokļu īpašnieku kopības lēmums ir saistošs ikvienam dzīvokļa īpašniekam. 

Ar dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu tiek veikta izvēle par dzīvojamās mājas pārvaldnieku. Dzīvokļu īpašuma likuma 13.panta pirmā un otrā daļa paredz, ka dzīvokļu īpašnieks atbilstoši viņa dzīvokļa īpašuma ietilpstošās kopīpašuma domājamās daļas apmērām sedz uz dzīvokļu īpašnieku kopības lēmuma pamata noteiktos izdevumus obligāto veicamo un citu dzīvojamās mājas pārvaldīšanas darbību veikšanai.  

Likuma “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju” 50.panta pirmās daļas 2.punkts noteic, ka dzīvokļa īpašnieka, kurš ir privatizēta objekta īpašnieks, piedalās daudzdzīvokļu mājas kopīgā pārvaldīšanā un apsaimniekošanā, apvienojoties ar citiem mājas īpašniekiem dzīvokļu īpašnieku sabiedrībā vai slēdzot līgumu par kopīpašuma pārvaldīšanu un apsaimniekošanu. 

Ievērojot likuma Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju 50.panta septīto daļu, ja dzīvojamās mājas pārvaldīšanu nav pārņēmuši dzīvokļa īpašnieku sabiedrība vai nav noslēgts līgums ar pilnvarotu personu par pārvaldīšanu, tad dzīvojamās mājas pārvaldīšanu veic valsts dzīvojamās mājas valdītājs vai pašvaldība.

Lai arī dzīvokļa īpašnieka pienākums ir segt izdevumus par dzīvojamās mājas pārvaldīšanu, tas nenozīmē, ka dzīvokļa īpašniekam rastos pienākums maksāt par pakalpojumiem, kas ietverti pārvaldnieka izrakstītajos rēķinos, bet kurus viņš nav saņēmis (Latvijas Republikas Augstākās tiesas Civillietu departamenta 2016.gada 15.novembra spriedums lietā Nr. C17117212, SKC–8/2016, 7.1.punkts). 

Ņemot vērā iepriekš minēto, pārvaldnieka izrakstītajos rēķinos un to attaisnojošajos dokumentos pakalpojumu pozīcijas būtu iekļaujamas tikai to pakalpojumu pozīcijas, kas attiecas uz konkrēto nekustamo īpašumu un tās būtu jānodala pārredzami.

Lai atzītu pārvaldnieka izrakstītos rēķinus par saistošiem, ir jāievēro paziņošanas kārtība par turpmāko pārvaldīšanas maksu. Paziņošanas kārtībai ir jābūt minētai pārvaldīšanas līgumā un vai uz likuma pamata (2017.gada 11.jūlija Latvijas Republikas Ministru Kabineta noteikumu Nr.408 “Dzīvojamās mājas pārvaldīšanas un apsaimniekošanas maksas aprēķināšanas”). 

Bez pienācīgas informācijas par pārvaldnieka piedāvātās pārvaldīšanas pakalpojuma cenas pamatotību dzīvokļu īpašniekiem var būt apgrūtināti apsvērt, vai konkrētajam pārvaldniekam joprojām uzticēt pārvaldīšanas uzdevumu. Tiesības uz informāciju ir dzīvokļa īpašnieka būtiskas tiesības, kas nodrošina viņa iespēju līdzdarboties mājas pārvaldīšanā (Latvijas Republikas Senāta Civillietu departamenta 2025.gada 10.jūlija spriedums lietā Nr.C771024623, SKC-567/2025, ECLI:LV:AT:2025:0710.C771024623.11.S, 13.4. punkts).

Lai arī Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 6.panta otrajā daļā ir uzskaitītas obligāti veicamās pārvaldīšanas darbības, ir jāvērtē vai visus minētos pakalpojums tik tiešām var nodrošināt. 

Gvido LOŠAKS

Zvērināta advokāta palīgs

tālr. +371 29181817

e-pasts: gvidolosaks@gmail.com 

Rīgā, 2026.gada 12.janvārī

---