Bieži ir situācijas, kad ir nepieciešams veikt apbūvi uz svešas zemes. Kā piemēram, persona veic saimniecisko darbību un ir nepieciešams veikt papildus būvniecību uz zemes, kur atrodas nomātās telpās. Kā arī, ja fiziskai personai pieder zeme, bet šai fiziskai personai piederoša juridiskas persona vēlas uzcelt ēkas (būves) un pēc tam iegūt tās valdījumā nevis īpašumā.
Līdz 2017.gada 01.janvārim bija iespēja reģistrēt ēkas (būves), kuras uzceltas uz nomātas zemes kā pastāvīgu īpašuma objektu.[1] Pamatojoties uz zemes nomas līgumu, kas nav mazāks par 10 gadiem, varēja veikt ēkas (būves) būvniecību un pat iegūt to īpašumā, lai arī zeme piederēja citai personai. No 2017.gada 01.janvāra tiesības veikt būvniecību, pamatojoties uz zemes nomas līgumu, ir aizstātas ar apbūves tiesību.
Tādējādi ar nomas tiesībām var nodibināt tikai zemes lietošanu. Lai veiktu būvniecību uz zemes, ir jānodibina apbūves tiesība. Apbūves tiesībai ir divējādā daba, jo tā ir lietu tiesība uz svešu īpašumu, bet tajā pašā laikā uzceltās ēkas (būves) ir patstāvīgs nekustamais īpašums, kas ir nesaraujami saistīts ar šo tiesību.[2]
Apbūves tiesība ir ar līgumu piešķirta mantojama un atsavināma lietu tiesība celt un lietot uz sveša zemes gabala nedzīvojamu ēku vai inženierbūvi kā īpašniekam šīs tiesības spēkā esamības laikā. Apbūves tiesībai piemērojami noteikumi, kas attiecas uz nekustamām lietām, izņemot pirmpirkuma tiesību un izpirkuma tiesību.[3] Apbūves tiesība nodrošina apbūves tiesīgajam tiesības ne tikai celt, nojaukt, atjaunot, pārbūvēt, restaurēt, uzcelt no jauna, bet arī lietot nedzīvojamu ēku vai inženierbūvi uz svešu zemi kā īpašniekam. Apbūves tiesīgais apbūves tiesības spēkā esības laikā tiek uzskatīts par apbūves tiesības sastāva ietilpstošās ēkas (būves) īpašnieku.[4]
Apbūves tiesību var attiecināt tikai uz nedzīvojamām ēkām (inženierbūvēm),[5] bet nevar nodibināt tiesības celt dzīvojamo māju. Apbūves tiesība nevar tikt attiecināta uz tādām nedzīvojamajām ēkām vai inženierbūvēm, kurā ir vismaz viena dzīvojamā telpa.[6] Būtu jāspēj attiecināt uz jebkuru nedzīvojamu ēku vai inženierbūvi, kas ir uzskatāma par kadastra objektu.[7] Par apbūves tiesīgo var kļūt gan fiziska, gan juridiska persona. Nedzīvojamas ēkas un inženierbūves ir definētas Latvijas Republikas Ministru kabineta noteikumos Nr.326 “Būvju klasifikācijas noteikumi”.
Nedzīvojamo ēku var pārveidot par dzīvojamu ēku, ja apbūves tiesīgais būs īpašumā ieguvis zemi. Apbūves tiesību nevar nostiprināt uz tādu būvi, kas nav atzīstams par nekustamā īpašuma objektu, jo šajos gadījumos būtu nodibināma servitūta tiesība.[8]
No vienas puses, gramatiski vērtējot apbūves tiesība, attiecas tikai vienīgi uz tādu ēku (būvi), kura nav uzcelta, bet tiks uzcelta un lietota.[9] No otras puses, iztulkojot tiesību normu paplašināti, apbūves tiesībās iekļautās tiesības celt un lietot varētu tikt attiecinātas uz jau esošas ēkas (būves), pieņemot, ka juridiski ēka (būve) tiek nodalīta no zemes gabala (ieraksts zemesgrāmata par būves atdalīšanu no zemes gabala[10] un tā pievienošana apbūves tiesību nodalījumam[11]) un attiecīgais apbūves tiesīgais var to lietot atsevišķi kā īpašnieks. Ja zeme pieder vienai personai, bet ēka (būve) pieder citai personai, tad nevar vēl papildus nodibināt apbūves tiesību trešajai personai, jo netiek tikai apgrūtināta tikai zeme un izbeidzoties apbūves tiesībai ēkai (būvei) ir jākļūst par zemes gabala būtisku daļu.[12]
Apbūves tiesību līgumā ir jānoteic:
- zemes gabals, uz kuru attiecas apbūves tiesība (noteiktam zemes gabalam). Apbūves tiesību var attiecināt uz visu zemes gabalu vai arī tikai uz tā neatdalītu daļu, taču vienu apbūves tiesību nevar attiecināt uz vairākiem zemes gabaliem[13] (nevar nodibināt kopapbūves tiesību). Apbūves tiesību var attiecināt arī uz zemes gabalu, uz kura atrodas jau zemes īpašnieka ēka (būve).[14];
- apbūves tiesības termiņš, kas nedrīkst būt mazāks par desmit gadiem;
Apbūves tiesības līgumā var noteikt:
- maksu par apbūves tiesību un tās maksāšanas termiņu. Maksa par apbūves tiesību var būt tikai nauda,[15] līdz ar ko apbūves tiesību nevar nodibināt maiņas ceļā vai uz uztura līguma pamata. Var vienoties arī par apbūves tiesību piešķiršanu bez atlīdzības, līdz ar ko ir pieļaujams, ka apbūves tiesība tiek nodibināta dāvinājuma ceļā.
Apbūves tiesības līgumā būtu ieteicams noteikt:
- būvniecības procesa stadijas un termiņus, kā arī sekas par būvniecības kavēšanos vai neuzsākšanu vispār.
No apbūves tiesības izrietošā lietu tiesība ir nodibināta un ir spēkā tikai pēc apbūves tiesības ierakstīšanas zemesgrāmatā.[16] Ņemot vērā, ka apbūves tiesībai ir divējāda daba, tā tiek ierakstīta zemesgrāmatā kā lietu tiesība uz svešu zemes gabalu (apgrūtinājums) un tiek veikts ieraksts atsevišķa zemesgrāmatas nodalījumā “Apbūves tiesība” (AT).[17]
Apbūves tiesības spēkā esamības laikā apbūves tiesīgajam ir pienākums kā krietnam un rūpīgam saimniekam rūpēties par apbūvei nodoto zemes gabalu un atbildēt kā īpašniekam pret visām trešajām personām. Kā piemēram, uzturēt būvi tādā stāvoklī, ka no tās nevar rasties kaitējums ne kaimiņiem, ne garāmgājējiem, ne arī tās lietotājiem[18] un novērst patvaļīgas būvniecības sekas.[19] Savukārt zemes īpašnieka pienākums ir atturēties no jebkādām darbībām, kas varētu kavēt apbūves tiesīgā tiesības, proti, celt, lietot, rūpēties un atbildēt.[20]
Visas uz apbūvei nodoto zemes gabalu un uz apbūves tiesību gulošās nastas, apgrūtinājumi un tā uzturēšanai vajadzīgie izdevumi jānes apbūves tiesīgajam.[21] Līdz ar ko apbūves tiesīgajiem ir ne tikai tiesības, bet ir arī pienākumi. Apbūves tiesību var atsavināt, kā arī apgrūtināt ar lietu tiesībām, ja tas nav noteikti aizliegts ar līgumu par apbūves tiesības piešķiršanu. Apbūves tiesības ieķīlāšana notiek pēc nekustamu lietu ieķīlāšanas noteikumiem.
Atsavinot apbūves tiesību, tā pāriet jaunajam ieguvējam tādā apjomā, kādā piešķirta ar līgumu par apbūves tiesības piešķiršanu, kas ierakstīts zemesgrāmatās.[22] Ņemot vērā, ka apbūves tiesības pamata uzceltā nedzīvojamā ēka (inženierbūve) ir uzskatāma par apbūves tiesības būtisku daļu,[23] tad ēku (būvi) nav iespējams atsavināt vai apgrūtināt atsevišķi no apbūves tiesības un, otrādi, apbūves tiesības atsavināšana vai apgrūtināšana attiecas arī uz uzceltajām ēkām (būvēm).[24] Tāpat apbūves apgrūtinājums nevar pastāvēt ilgāk par pašu apbūves tiesību.[25]
Zemes gabala īpašniekam ir pienākums atļaut apbūves tiesīgajam lietot apbūvei nodoto zemes gabalu, ciktāl tas nepieciešams apbūves tiesības izlietošanai, un tiesības saņemt no apbūves tiesīgā maksu, ja tāda ir noteikta. Zemes gabala īpašniekam ir tiesība pēc apbūves tiesības izbeigšanās prasīt atlīdzināt visus zaudējumus, kurus apbūves tiesīgais viņam nodarījis, lietojot apbūvei nodoto zemes gabalu.[26] Iepriekš minētais nozīmē, lai arī apbūves tiesīgajam ir pienākums kā krietnam un rūpīgam saimniekam rūpēties par apbūvei nodoto zemes gabalu un atbildēt kā īpašniekam pret visām trešajām personām,[27] taču pienākums atlīdzināt zaudējumus zemes īpašniekam iestājas tikai izbeidzoties apbūves tiesībai.[28]
Apbūves tiesība izbeidzas pati no sevis līdz ar zemes grāmatās reģistrētā apbūves tiesības termiņa notecējumu. Izbeidzoties apbūves tiesībai, izbeidzas visas trešo personu lietu tiesības, kas nodibinātas uz apbūves tiesību.
Pirms zemes grāmatās reģistrētā apbūves tiesības termiņa notecējuma apbūves tiesība izbeidzas ar: 1) tiesību sakritumu vienā personā; 2) tiesas spriedumu un 3)savstarpēju vienošanos. [29]
Zemes gabala īpašnieks var prasīt apbūves tiesības izbeigšanu vai pārdošanu piespiedu izsolē:
1) ja apbūves tiesīgais būtiski pārkāpj līgumā par apbūves tiesības piešķiršanu paredzētos ierobežojumus apbūvei vai pasliktina apbūvei nodotā zemes gabala stāvokli;
2) citos gadījumos, kas paredzēti līgumā par apbūves tiesības piešķiršanu.[30]
Civillikums neparedz apbūves tiesīgajam tiesības prasīt izbeigt apbūves tiesību pirms termiņa vai samazināt maksu par apbūves tiesības izmantošanu.[31]
Uz apbūves tiesības pamata uzceltā nedzīvojamā ēka (inženierbūve) pēc apbūves tiesības izbeigšanās kļūst par zemes gabala būtisku daļu.[32]
Ar apbūves tiesības nodibināšanu tiek izveidots dalīts īpašums, bet pēc apbūves tiesības termiņa notecējumu tiek atjaunota ēku, būvju un zemes nedalāmība.[33] Izbeidzoties apbūves tiesībai, uz tās pamata celto ēku (būvi) pievieno nodalījumam, kurā ierakstīts ar apbūves tiesību saistītais zemes gabals, un slēdz apbūves tiesības nodalījumu.[34]
Apbūves tiesības līguma puses var vienoties arī, ka apbūves tiesīgajam ir pienākums, atbrīvot zemes gabalu no nedzīvojamās ēkas (būves), pirms apbūves tiesības līguma termiņa beigām.
Nekustamā īpašuma nodokli par ēku un inženierbūvi maksā apbūves tiesīgais.[35]
[1] Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937.gada Civillikuma ievada, mantojuma tiesību un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku un kārtību 14.panta pirmās daļas 5.punkts ( Spēkā līdz 2017.gada 1.maijam).
[2] Kalniņš E. Apbūves tiesības nodibināšanas problemātiskie aspekti. Jurista Vārds, 20.06.2023., Nr. 25/26 (1291/1292), 13.lpp.
[3] Civillikuma 1129.1 pants.
[4] Kalniņš E. Apbūves tiesības nodibināšanas problemātiskie aspekti. Jurista Vārds, 20.06.2023., Nr. 25/26 (1291/1292), 15.lpp.
[5] Civillikuma 1129.1 pants.
[6] Ministru kabineta 2014. gada 2. septembra noteikumu Nr. 529 "Ēku būvnoteikumi" 15. un 48.1 punktu. Ministru kabineta 2012. gada 10. aprīļa noteikumu Nr. 263 "Kadastra objekta reģistrācijas un kadastra datu aktualizācijas noteikumi" 28.1 un 86.1 punktu.
[7] Nekustamā īpašuma valsts kadastra likuma 1. panta 2. un 6. punktu, 63. pantu, Ministru kabineta 2012. gada 10. aprīļa noteikumu Nr. 263 "Kadastra objekta reģistrācijas un kadastra datu aktualizācijas noteikumi" 28. un turpmākos punktus.
[8] Nekustamā īpašuma valsts kadastra likuma 16. panta 2. punkts. Ose D. Apbūves tiesību izpratne un to piemērošanas problēmas. Centrālās un Austrumeiropas juridiskās tradīcijas un juridiskās identitātes jautājumi. Latvijas Universitātes 76. starptautiskās zinātniskās konferences rakstu krājums. Rīga: LU Akadēmiskais apgāds, 2018, 104. lpp.
[9] Civillikuma 1129.1 panta pirmā un trešā daļa.
[10] Zemesgrāmatu likuma 15. panta 2. punkts, a apakšpunkts. Zemesgrāmatu likuma 55. panta pirmās daļas 4. punkts. Nekustamā īpašuma valsts kadastra likuma 7. panta otrā daļa.
[11] Zemesgrāmatu likuma 55. panta pirmā daļa.
[12] Rozenfelds J. Apbūves tiesības regulējums Latvijā – grozījumi Civillikumā. Jurista Vārds, 12.01.2016., Nr. 2 (905), 14.lpp.
[13] Ose D. Apbūves tiesību izpratne un to piemērošanas problēmas. Centrālās un Austrumeiropas juridiskās tradīcijas un juridiskās identitātes jautājumi. Latvijas Universitātes 76. starptautiskās zinātniskās konferences rakstu krājums. Rīga: LU Akadēmiskais apgāds, 2018, 105 un 106. lpp.
[14] Latvijas Republikas Senāta Civillietu departamenta 2020.gada 29.oktobra lēmums lietā Nr. SKC-1079/2020 (-) ECLI:LV:AT:2020:1029.SKC107920.6.L , 8.punkts.
[15] Civillikuma 1129.2 pants.
[16] Civillikuma 1129.3 pants.
[17] Zemesgrāmatu likuma 55.1 pants.
[18] Civillikuma 1084.pants.
[19] Būvniecības likuma 19.panta trešā daļa.
[20] Rozenfelds J. Apbūves tiesības regulējums Latvijā – grozījumi Civillikumā. Jurista Vārds, 12.01.2016., Nr. 2 (905), 13.lpp.
[21] Civillikuma 1129.4 pants.
[22] Civillikuma 1129.5 pants.
[23] Civillikuma 1129.1 pants.
[24] Kalniņš E. Apbūves tiesības nodibināšanas problemātiskie aspekti. Jurista Vārds, 20.06.2023., Nr. 25/26 (1291/1292), 14.lpp.
[25] Rozenfelds J. Apbūves tiesības regulējums Latvijā – grozījumi Civillikumā. Jurista Vārds, 12.01.2016., Nr. 2 (905), 10.lpp.
[26] Civillikuma 1129.6 pants.
[27] Civillikuma 1129.4 pants.
[28] Civillikuma 1129.6 panta otrā daļa.
[29] Civillikuma 1129.7 pants.
[30] Civillikuma 1129.8 pants.
[31] Rozenfelds J. Apbūves tiesības regulējums Latvijā – grozījumi Civillikumā. Jurista Vārds, 12.01.2016., Nr. 2 (905), 13.lpp.
[32] Civillikuma 1129.9 pants.
[33] Civillikuma 968.pants.
[34] Zemesgrāmatu likuma 55.3 pants.
[35] Par nekustamā īpašuma nodokli 2.panta vienpadsmitā daļa.
Comments