2021.gada 01.maijā stājās spēkā jaunais Dzīvojamo telpu īres likums, kura “Pārejas noteikumi” 4.punktā ir noteikts, ka:
Dzīvojamās telpas īres līgumi, kuri noslēgti līdz 2021.gada 30.aprīlim un kuru darbība turpinās pēc šā likuma spēkā stāšanās, izīrētājam un īrniekam vienojoties, ir grozāmi atbilstoši šā likuma 8.panta pirmās daļas noteikumiem ne vēlāk kā līdz 2026.gada 31.decembrim.
Ņemot vērā minēto Pārejas perioda tiesību normu - ir grozāmi dzīvojamās telpas īres noteikumi, saskaņā ar Dzīvojamo telpu īres likums 8.panta pirmās daļas prasībām.
Dzīvojamās telpas īres līgumā ir obligāti iekļaujami šādi noteikumi:
1) lietošanā nododamās dzīvojamās telpas adrese, platība un raksturojums;
2) dzīvojamās telpas īres līguma termiņš;
3) dzīvojamās telpas īres maksas apmērs, tās maksāšanas kārtība un termiņi, īres maksas grozīšanas nosacījumi un kārtība;
4) ar dzīvojamās telpas lietošanu saistītie pakalpojumi, kurus saņem īrnieks, šo pakalpojumu maksas apmērs, apmaksas kārtība un termiņi;
5) ziņas par kopā ar īrnieku dzīvojamā telpā iemitinātajām personām.
Dzīvojamās telpas īres līgumu slēdz uz noteiktu termiņu. Līdz ar ko beztermiņa īres līgumi vairs neatbilst jaunā Dzīvojamo telpu īres likuma prasībām. 2036.gada 31.decembris ir noteikts par gala termiņu beztermiņa līgumam.
Saskaņā ar Civillikuma 2120.pantu - īres maksai jābūt patiesai atlīdzībai par lietas lietošanu, un tādēļ to nedrīkst nolikt tikai izskata pēc. Dzīvojamo telpu īres likuma 3.pants definē īri kā dzīvojamās telpas lietošanas tiesību nodošana citai personai par maksu.
Nosakot īres maksu būtu jāņem vērā arī Dzīvojamo telpu īres likuma mērķis, kas ir mājokļa pieejamības veicināšana, nodrošinot taisnīgu līdzsvaru starp dzīvojamās telpas izīrētāja un īrnieka interesēm.
Lai pamatotu īres maksas noteikšanu vai grozīšanu, ir nepieciešams pasūtīt Izziņu par īres maksas apmēru no atbilstošas kompetences vērtētāja.
Procesuālā kārtība: Īrniekam ierakstītā vēstulē jānosūta parakstīta Vienošanās ar priekšlikumu par īres līguma grozījumiem un papildinājumiem.
Ja izīrētājs un īrnieks nevar vienoties par īres maksas noteikšanu vai grozīšanu, strīdu izšķir tiesa un šāda prasība ir ceļama ne vēlāk kā līdz 2026.gada 31.decembrim.
Savukārt, ja izīrētājs un īrnieks nevar vienoties par īres līguma termiņu, tiesa to nosaka pēc sava ieskata.
Īres līguma ierakstīšana (reģistrācija) zemesgrāmatā
Dzīvojamās telpas īpašnieka maiņas gadījumu un īres līguma ierakstīšanu zemesgrāmatā regulē Dzīvojamo telpu īres likuma 28.pants. Īres līguma ierakstīšana zemesgrāmatā ir būtiska gan izīrētājam, gan īrniekam.
Dzīvojamās telpas īpašnieku maiņas gadījumā noslēgtais īres līgums ir saistošs tikai tad, ja tas ir ierakstīts zemesgrāmatā. Ar iepriekšējo izīrētāju noslēgtais īres līgums izbeidzas līdz ar ieguvēja īpašuma tiesību nostiprināšanu zemesgrāmatā.
Pārejas noteikumu 2.punkts precizē, ka īpašnieku maiņas gadījumā īres līgums, kurš nav ierakstīts zemesgrāmatā ir saistošs līdz 2026.gada 31.decembrim, bet gadījumā, ja noslēgtā dzīvojamās telpas īres līguma termiņš beidzas laikā līdz 2026.gada 31.decembrim, - līdz līgumā noteiktā termiņa beigām.
Ja dzīvojamās telpas ieguvējs nevēlas noslēgt ar īrnieku jaunu īres līgumu, viņš paziņojumā informē īrnieku, ka dzīvojamā telpa ir atbrīvojama divu mēnešu laikā.
Ja zemesgrāmatā nav ieraksta par īres līgumu un citu nav ziņu par to, bet ieguvējs nevar lietot dzīvojamo telpu, tad ieguvējs ar rakstveida lūgumu vēršas pie zvērināta notāra, kurš izsludina “Latvijas Vēstnesī” paziņojumu par īpašuma tiesību uz dzīvojamo telpu maiņu un uzaicina īrniekus pieteikties viena mēneša laikā.
Dzīvojamās telpas ieguvējam ir tiesības atteikties turpināt izīrēt dzīvojamo telpu. Nepiesakoties noteiktajā kārtībā, īrnieks zaudē jebkādās Dzīvojamo telpu īres likumā minētās tiesības lietot dzīvojamo telpu uz izīrētāja noslēgtā īres līguma pamata.
Pārejas noteikumu 3.punkts noteic, ja īrnieks un izīrētājs vai īrnieks un ieguvējs nevar vienoties par īres līguma ierakstīšanu zemesgrāmatā, ir ceļama prasība tiesā.
Komentāru sastādīja:
Zvērināta advokāta palīgs
Gvido LOŠAKS
tālr. +371 29181817
e-pasts: gvidolosaks@gmail.com